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标杆都学习的万科跟投制度,究竟有什么好?

文章来源:赛普爱德日期:2018-02-27

万科是职业经理人制度的代表企业,所有权和经营权分离的公司架构被誉为现代企业管理的模范。
随着地产行业黄金十年结束,行业整体利润下滑,2010-2012年,万科有一部分执行副总裁及很多中层管理人员离职,危机四伏。
为解决过去职业经理人可以同企业共?#36824;?#20294;不会?#19981;?#38590;的问题,2014年5月,正式推出事业合伙人制度, 核心是“共创、共享、共担”。

万科事业合伙人制度包括员工持股计划和项目跟投。项目跟投要求每个地产项目(旧城改造及部分特殊项目除外)所在区域管理层、一线公司管理层、项目管理人员等必须自筹资金跟投,其他员工自愿跟投。
项目跟投制度将项目经营成果与员工利益直接挂钩,这种跟投制度实质是内部创业的变种,使得员工成为一个个项目的?#20064;澹?#21592;工用真金白银投入,与企业风?#23637;?#25285;、利益共享。

一、对万科的积极影响

1.提升企业业绩
“在事业合伙人机制体系的指导下,万科的员工和万科的公司,焕发了激情,使得我们创造了历史上最好业绩,也使万科的股价创造了历史高位”。——郁亮  2017年9月17日万科33周年庆演讲。

2.提升项目经营结果
“跟投项目较非跟投项目开盘认购率增长4个百?#20540;悖?#24320;?#35752;?#26399;缩?#25506;?个月,首次开盘的毛利润增长6个百?#20540;恪?#21516;?#20445;?#39033;目发展成果斐然,营销费率大幅下降”。——郁亮  2015万科业绩发布会。

3.提升团队凝聚力
在去年万科股权之争斗争比较激烈的时候,一线公司的人员依然保持稳定,万科的跟投制度有效的凝聚人心,大家依然觉得要把手头的项目尽心尽力的做好,不能在危难的时候离开公司。”——万科董秘朱旭   万科12月份及2016全年销售及经营情况电话会议
万科2016年年度报告中显示,截至2017年2月底,累计已有308个项目实施跟投。跟投制度开展以来,员工在加快项目周转、节约成本、促进销售等方面越来越体现出合伙人的意识和作用。跟投项目从获取到首期开工、首期开盘以及现金流回正的平均时间明显缩短,集团的营销费用率也得到有效控制。

二、对具体项目的影响

广州南?#22478;?#30340;南方公元是万科第一个跟投项目,员工认购率达7倍之多,是迄今为止认购倍数最高的项目。跟投制度实施之后,对整个项目有以下影响:
1.投?#20160;?#21010;
土地投资环节更谨慎和科学决策,努力获取效益更好的项目。

2.定位设计
关注定位,以市场为导向的产品实现。
项目原计划开盘前示范区铺设道?#20998;?#25509;走到售楼处,但多方讨论,认为完全可以根据项目环?#25104;?#35745;一个沿街公园和英式商业风情街,并多加一个?#22659;亍?#36825;些方案在成本上没有太大影响,但增强了项目市场的竞争力,被评为广州?#24515;仙城?#30340;绿色施工示范项目。

3.成本管控
主动关注成?#31350;?#21046;,主动帮公司节约成本。
以前一些地方公司会在项目现场专门建临时办公用房,项目完成后拆除,现在选择租房节约成本。

4.招标采购
跟投人员利益诉求倒逼项目管理?#35813;?#21270;,员工成了义务监督员,降低管理者的暗箱操作等道德风险。

5.工?#25506;?#36896;
促进工?#25506;?#36896;与设计、成本、采购、营销间的协调。
在设计、采购与施工的协调关系上,南方公元项目采用沥青玻纤瓦就是很好的例子。
该项目英式风情商?#21040;?#20026;斜屋顶,原计划采用水泥瓦,属于目前行?#30340;?#26631;准动作。但水泥瓦价格高、质量一般,同时施工周期很长、施工质量不易控制,还有一定程度安全隐患。
有了跟投制度后,团队的各部门主动配合设计部门寻找替代方案,查到国外独栋HOUSE大面积运用的沥青玻纤瓦,满足各方面要求,成本只是国内水泥瓦的1/3。
采购快速找到厂家,经考察后决定采用这一新工艺,不单降?#22836;?#29992;和质量风险,还大大缩短工期。

6.营销招商
全民营销不再是口号,员工变成义务推销员,营销费用降低,销售速度加快。
以前销售是营销部门的事情,现在员工参与跟投后,主动在朋友圈推广项目,不同部门与客户谈合作?#20445;?#20063;留意该企业是否为项目目标客户。跟投制度令“人人都是销售?#20445;?#21335;方公元项目首次开盘时企业客户占比50%。 

7.计划运营
群策群力促进项目周转速度加快,提升运营效率,南方公元首期推出356套房,不到15天就卖出326套,去化率高达92%。
项目跟投制度使得万科金字塔式的组织结构变为扁平化结构,同时使得激励机制从管理层扩展到操作层,员工不仅是打工者,更是企业与项目的主人,员工从单纯执行层面增加驱动、监督、甚至集体筹划层面。

三、对员工的积极影响

在万科股权之争?#20445;?#25454;媒体报道,万科工会要求员工签?#21046;?#35785;?#20445;?#21592;工的态度是“并不介意谁当万科的股东,但要维护跟投制度”。可见,对于万科大多数员工?#27492;担?#23545;跟投制度持拥护态度,其原因在于从目前来看,实施跟投制度有利于员工收入提升。
万科员工的跟投项目收益一般设定20%的回报率,万科首席人力资源官陈玮透露,截至2015年8月,万科一线人员累计跟投92个项目,共有2.7万人申请跟投,其中6600人申请成功,认购资金达17亿元,累计为员工分红5亿元,员工收益率达29.4%,其中一线城市跟投回报率甚至达到70%。
在很多员工看来,跟投机制是一项员工?#26696;?#21033;?#20445;?#36319;投机制的红利,?#23545;?#22823;于“工资+奖金”制度,有万科员工表示,一年中在项目跟投了十几万本金,收益最高的回报率达80%。
万科珠三角某城市公司一位财务总监,年薪过百万元,名下跟投了一个项目,一年基本收益率达14%左右,本金和投资收益预计在5年内可以全部收回。

四、跟投制度实施过?#35752;?#38382;题与启示

1.平衡“少数股东”利益与“上市股东”利益
2014年是万科实行合伙人制度的第一个年头,当年实现整体净利润192.9亿元,同比增长5.41%,其中,归属于股东的净利润为157.5亿元,同比增长4.2%。而包括跟投人利益的少数股东损益是35.42亿元,分走的净利润占比为18.36%,同比增幅为11.42%,增幅明显。
2017年?#20064;?#24180;,万科合并?#27573;?#20869;开放跟投项目229个,通过转让股权形成少数股东权益合计103亿,比上一年的37.10亿元,增加了178%。今年?#20064;?#24180;,万科少数股东损益27.5亿元,同比增长57.77%,在净利润中的占比由于年同期的24.57%提高至27.36%,少数股东分走了超过1/4的净利润。
随着跟投制度的推进,万科少数股东权益及利润占比越来越高,甚至少数员工在跟投项目所获收益?#32972;?#32929;东分红。
因此,万科于2017年1月5日,发布了第二次修订项目跟投制度的董事会决议公告。要求:初始跟投投?#39318;?#39069;不超过项目资金峰值的5%,追加跟投投?#39318;?#39069;不超过项目资金峰值的8%调整为跟投投?#39318;?#39069;不超过项目资金峰值的10%。
同?#20445;?#22312;跟投项目内部收益率不高于门槛收益率?#20445;?#35201;优先保障股东享有收益;收益?#24335;?#20110;门槛收益率、超额收益率?#20445;?#36319;投人按比例分配收益;高于超额收益率?#20445;?#36229;过超额收益率以上的部分,跟投人才能按比例对应1.2倍分配收益。

2.平衡一二线城市与三四线城市
由于地产性质决定,北上广深等一二线项目优势更高,三四线城市相对较弱。一二线城市投资周期短、回报率好常出现超额申购,比如广州南?#22478;?#30340;南方公元项目认购率达7倍之多,最后只能按比例压缩跟投额。
而三、四线城市库存压力大,资金周转慢,导致三四线城市的员工不愿参与跟投。
针对此问题,在跟投制度推行前期,万科在三四线城市会选择一些马上可以分享的项目让员工跟投,增强员工的跟投积极性。

3.平衡跟投带来的利益与风险对员工的刺激效益
对于企业员工?#27492;担?#23454;施跟投计划好比创业,最主要顾虑就是创业的风险,如果创业风?#23637;?#22823;,很多人宁愿选择保守消沉。行?#30340;?#26366;有这样一个段子,某公司项目跟投人员来跟投这个项目,经过测算这个项目不赚钱,于是一心盼着公司不要拿这块地。最后公司真的没拿,这个项目跟投人员顿时松了一口气。
在地产行业,一般?#27492;?#39033;目越小,现金流回正越快,分红时间也就越快,自然年化收益?#19981;?#27604;较高,所以这?#37096;?#33021;会导致大家都倾向拿小项目,影响企业发展。
万科跟投制度发展至今,已取得一些成就,行业企业也在?#36861;?#25512;出跟投制度,目前行业跟投制度中80%的设计点与万科跟投制度吻合。
正如郁亮认为的那样,跟投制度让员工保持主人翁意识、经营意识、利益捆绑、背靠背信任和团队意识,能有效提升组织能力、经营能力,做好产品,有效增加公司价值。
但我们还是应该意识到地产跟投制度还处于发展阶段,还在不断完善,跟投制度能走多远,需要各行业领头人共同努力。









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